02,免許
★免許の種類
宅建業を営むためには、免許を受けなければならない。
どちらから受けるかは事務所の場所で決まる。
･1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合
⇒その都道府県知事の免許
･2つ以上の都道府県内に事務所を設置する場合
⇒国土交通大臣の免許
(同じ県で幾つ事務所を設けても、1つの都道府県内のみに事務所があるならば、知事免許である。)
(どちらの免許の場合でも、全国で宅建業を営むことが出来る。)
★事務所
宅建業法における事務所とは？
･本店(主たる事務所)
･宅建業を行っている支店(従たる事務所)
･継続的に業務を行うことが出来る施設を有する場所で、契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
(案内所、モデルルームやテント張りの施設などは事務所とはならない)
(本店は常に宅建業法上の事務所となる)
★免許の申請
宅建業の免許を受けるには、免許申請書等を国土交通大臣または都道府県知事に提出する。
(国土交通大臣に申請する場合、主たる事務所の所在地の都道府県知事を経由して申請する)
★免許の有効期間
免許の有効期間は大臣免許、知事免許のいずれも5年である。
★免許の更新
･更新の申請期間
免許の有効期間満了後も宅建業を続ける場合には、有効期間満了の日の90日前から30日前までの間に更新手続きを行う。
･有効期間の延長
更新の申請期間内に免許の更新があった場合で、有効期間満了日までに免許権者から更新するかどうかの処分がされない時は、満了後もその処分がされるまでの間は旧免許は有効となる。
(更新処分がされた時の更新後の免許の有効期間は、旧免許の有効期間満了の翌日から起算される。)
★免許換え
例えば、甲県のみに事務所を設置し、甲県知事の免許を受けていた宅建業者が乙県にも事務所を設置することになった場合、国土交通大臣の免許を受けなおす必要がある。
免許換えは3パターンある。
･都道府県知事の免許を受けた者が、2つ以上の都道府県内で事務所を有することになった場合
(知事免許⇒大臣免許)
･都道府県知事の免許を受けた者が、その都道府県内の事務所を廃止して、他の1つの都道府県内のみに事務所を有することになった場合
(甲県知事免許⇒乙県知事免許)
･国土交通大臣の免許を受けた者が1つの都道府県内のみに事務所を有することになった場合
(国大臣免許⇒知事免許)
★免許換えによる免許の有効期間
新しい免許が交付された日から5年である。
★宅建業者名簿
宅建業者名簿の記載事項
･商号 または 名称
･法人の場合、役員(非常勤役員を含む)、政令で定める使用人の氏名
･事務所の名称、所在地
･事務所ごとに置かれる専任の取引士の氏名
★変更の届出
上記の宅建業者名簿の記載事項に変更があった場合は30日以内に免許権者に変更の届出をする。
★廃業の届出
宅建業者が死亡したり、廃業した場合には、その旨を免許権者に届け出る。
･死亡
⇒死亡の事実を知った日から30日以内⇒相続人が届出⇒免許の失効は死亡時
･合併による消滅
⇒その日から30日以内⇒消滅した会社の代表者が届出⇒免許の失効は消滅時
･破産(法人、個人)
⇒その日から30日以内⇒破産管財人が届出⇒免許の失効は届出時
･解散(法人)
⇒その日から30日以内⇒清算人が届出⇒免許の失効は届出時
･廃業(個人、法人)
⇒その日から30日以内⇒個人の場合は本人、法人の場合は会社の代表者が届出⇒免許の失効は届出時
★欠格事由
免許の申請をしても、下記の欠格事由に該当する人は宅建業者としてふさわしくないとして免許を受けることができない。
･心身の故障がある一定の者、破産者で復権を得ない者
･一定の刑罰に処せられた者
⇒禁錮以上の刑or宅建業法違反により罰金の刑or暴力的な犯罪、背任罪により罰金の刑に処せられた者は刑の執行が終わった日から5年を経過しないと免許を受けることが出来ない。
･暴力団員など
⇒暴力団員または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者は免許を受けることが出来ない。
･一定の理由で免許取消処分を受けた者
⇒不正の手段により免許を取得したor業務停止処分に該当する行為をし、情状が特に重いor業務停止処分に違反。免許取り消しの日から5年を経過しないと免許を受けることが出来ない。
･過去に悪いことをした者、悪いことをするのが明らかな者
⇒免許の申請前5年以内に宅建業に関し、不正または著しく不当な行為をした者or宅建業に関し、不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者は免許を受けることが出来ない。
･未成年の法定代理人が上記の欠格事由に該当する場合
･役員などが上記の欠格事由に該当する場合
･暴力団員等がその事業活動を支配する場合
･取引士の設置要件を欠く者
🥺ぴえん！
01,宅建業法の基本
｢宅地･建物｣の｢取引｣ を｢業｣として行うこと。
宅建業を営むには免許を受けなければならない。
★｢宅地･建物｣とは？
宅地
･現在、建物が建っている土地
･これから建物を建てる目的で取引される土地
･用途地域内の土地(道路、公園、河川、広場等は除く)
建物
･屋根と柱、壁がある工作物
★｢取引｣とは？
宅建業の対象となる取引
･自ら当事者となって、売買、交換を行う
･他人を代理して、売買、交換、貸借を行う
･他人間を媒介して、売買、交換、貸借を行う
取引(宅建業)に該当しない行為
･自ら宅地･建物を賃貸する行為…(不動産賃貸業
･建物の建築を請け負う行為…(建設業
･宅地の造成を請け負う行為…(宅地造成業
･ビルの管理行為…(不動産管理業
★｢業｣とは？
･不特定多数の人に対して、反復継続的に取引を行うこと。
(自社の社員等に限定した宅地の分譲販売は｢業｣に当てはまらない)
(1回限りの販売は｢業｣に当てはまらない)
★免許が不要な団体
前述の宅建業に該当する行為をするためには、原則として免許を受けなければならない。
例外として下記の団体は免許なしで宅建業を営むことが出来る。
･国、地方公共団体 等
(独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社など。但し、農協は含まれない。)
･信託会社、信託銀行
(これらには信託業法で規定がある。ただし、国土交通大臣に届出が必要。)
★無免許営業の禁止、名義貸しの禁止
･免許を受けずに宅建業を営むことは禁止されている。また、実際に宅建業を営んでいなくても、｢宅建業を営む旨｣の表示、宅建業で営む目的で広告をすることも禁止されている。
･宅建業者が自分の名義を他人に貸して宅建業を営むこと、｢宅建業を営む旨｣を表示させること、宅建業を営む目的で広告をさせることも禁止されている。
ちかれた。。🥺ぴえん！
